“跳单”是一个行业术语，亦称为“跳中介”。是指买受人或出卖人已经与中介（公司）签署了预售确认书、委托求购协议或出卖协议，中介公司已经按照协议履行了提供独家资源信息并促使买卖双方见面洽谈等促进交易的义务，买卖一方或双方为了规避或减少按照协议约定履行向中介交付中介费的义务，跳过中介而私自签订合同的行为。

在查阅相关案例之后，针对案件争议焦点进行归纳后，一般表现为：1、受让与让与双方私自签订合同的行为是否构成“跳单”；2、禁止“跳单”的条款是否有效；3、“跳单”之后是否需要承担违约责任；4、“跳单”之后，委托人是否仍需要向中介支付居间费或者必要费用。

一、如何判断是否够构成“跳单”。

衡量受让方是否构成“跳单”，在各案例中得到的结论趋于一致，关键是看中介公司对被交易的标的物是否有独家授权，或者买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成交易合同的成立，此行为不构成“跳单”违约。反之，则构成“跳单”。

如(2016)苏05民终9107号民事判决书

 

 

如(2019)京01民终8063号民事判决书

 

 

二、禁止“跳单”的条款是否有效？

一般来说，在居间合同中，禁止“跳单”都是格式条款。关于格式条款的效力要根据协议的内容来具体认定。有一部分禁止“跳单”条款的内容未存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，仅仅是为防止委托人利用中介提供的信息、机会等条件，绕开中介从而不支付服务费，应认定为有效。

如(2020)京03民终3620号判决书

 

有一部分禁止“跳单”条款的内容规定更加严格，如常见的“只要中介带买方看过房，如果买方决定买这套房子，那么只能选择该中介公司进行交易”，此条款的内容因家阿中了对方责任、排除对方主要权利，在签订合同的同时需采取合理的方式提醒对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明，并对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。否则对该禁止“跳单”条款的效力应当归属无效。

如(2019)京01民终8063号民事判决书

 

三、“跳单”之后是否需要承担违约责任？

是否承担违约责任取决于：1，是否构成“跳单”违约，2、禁止“跳单”违约条款是否有效，需注意以上两点需要同时满足。陈前所述，如果受让人通过其它公众能够知获知的正当途径获得同一信息,则受让有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，因此不构成“跳单”违约，中介自然无权主张违约责任。如果禁止“跳单”违约条款被应当归属无效情形，中介同样无权主张违约责任。

 

四、“跳单”之后，委托人是否仍需要向中介支付报酬或者必要费用。

报酬请求权是居间人的主要权利，根据《合同法》的规定，居间人如果促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。未订立合同的，委托人可以拒绝支付报酬。但居间人有权要求委托人支付从事居间活动支出的费用。关于必要的活动支出费用由委托人承担无争议，至于对费用的组成，由中介承担举证责任，否则承担举证不利的法律责任，由法院酌情裁决或者驳回。

 

如(2016)苏05民终9107号

 

对于报酬（即居间服务费），取决于委托人是否促成了合同成立，或者绕开中介私自订立的合同，是否利用了中介机构提供的交易机会或者媒介服务，则应当支付。同时需要注意的是，报酬和违约金是可以同时主张的。

 

如(2017)京03民终8154号

 

在《民法典》之前，“跳单”行为仅仅是作为行业乱象，需要中介公司和当事人之间自行约定，相关法律法规也没有明确规定“跳单”行为的法律后果，对于居间合同中禁止“跳单”行为的格式条款的效力也没有做明确约定。司法实践中注仍然以《民法总则》的诚实信用原则和《合同法》中关于居间合同的规定来进行审理和认定。但是在《民法典》之后，“跳单”行为上升到来法律层面，即便居间合同中没有规定“跳单”属于违约的内容，委托人如存在利用利用中介人提供的交易机会或者媒介服务后又“跳单”的情形，中介人仍然可以向委托人主张权利。

 

《民法典》第九百六十五条：委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。